Vendredi 15 février 2008
Parmi les toutes premières décisions qui
ont été prises par le Conseil Municipal en 2001, il y eut la mise en révision du POS. En effet, la nouvelle Loi SRU (Solidarité, Renouvellement Urbain) abrogeait certains articles du Code de
l’Urbanisme et créait un risque potentiel d’accentuations des déséquilibres du POS en vigueur.Egalement, le Schéma Directeur d’Assainissement était en panne et compromettait tout projet d’assainissement collectif.
Le Conseil Municipal, en parfaite adéquation avec le Comité de Pilotage de l’Assainissement (DASS, DDE, Agence de l’Eau, Région, Conseil Général) et les services de la Préfecture, décida de mener de front la mise en œuvre du PLU, en même temps que le Schéma Directeur d’Assainissement, celui-ci devenant la trame du document d’urbanisme, en faisant un véritable projet de développement durable.
Porter à la connaissance du Préfet du Var ce document de base de l’étude du PLU imposait trois contraintes majeures :
- L’obligation de réaliser l’assainissement collectif,
- La nécessité d’affirmer la centralité par la création d’un noyau villageois,
- La réduction des surfaces constructibles dans le but de supprimer le mitage de l’environnement et de protéger de manière pérenne les espaces forestiers nobles, ainsi que les espaces agricoles existants.
Afin de répondre à ces contraintes, la Municipalité sélectionna un Bureau d’Etudes, qui travailla à partir d’une photo aérienne de la Commune, afin de mettre ce document d’urbanisme en cohérence avec notre territoire.
La procédure suivit son cours : réunions publiques, présentation du diagnostic territorial, présentation du projet d’aménagement et de développement durable, réunions avec les personnes publiques associées.
Dès ce moment, la volonté municipale butta sur l’inadéquation de la Loi SRU avec les objectifs d’une Commune rurale et forestière comme la nôtre, en particulier du fait de la suppression de l’Article 111-5 (qui autorise «l’exponentialité du COS») et de la suppression des superficies minimales.
Conscient de ces dangers, les élus locaux varois, dont le Maire, participèrent à des réunions mises en place au niveau national, afin de corriger certaines dispositions de cette loi pouvant entraîner des dérives.
Ces remarques furent reprises dans la loi Urbanisme et Habitat, donnant ainsi la possibilité de réintroduire les superficies minimales sur une partie du territoire concerné, dès lors que des objectifs de maintien de la qualité paysagère et de typologie de l’Habitat méritaient d’être assurés.
La Commune mit en sommeil le PLU et dès que la loi fut applicable, le projet fut poursuivi et approuvé, après enquête publique (1.200 m2 en zone UB, 1.800 m2 en zone UC).
Très récemment, certains propriétaires bénéficiant de superficies de terrain importantes et dont la densité de construction était faible, ont trouvé un moyen de faire de la spéculation, malgré le COS résiduel et l’imposition d’une superficie minimale de 1.800 m2, par des détachements de parcelles.
Le Maire, contrairement à ce qui était dit, a usé de tous les moyens et artifices dont il disposait, sans être passible de poursuites pour abus de pouvoir, sans remettre en cause le droit de propriété et à ce jour, il n’y a eu que 2 détachements de parcelles de ce type dans le lotissement Trouin et un hors lotissement, avec des surfaces résiduelles sur la partie déjà construite de 1.000 m2, 1.100 m2 et 1.200 m2.
Alerté sur ce risque, le Conseil Municipal décida dans le cadre de la mise en œuvre de la Loi portant engagement national pour le logement (dite Loi Borloo) du 13 juillet 2006, de procéder à un audit du PLU et d’engager les modifications du règlement, nécessaires à l’arrêt de cette forme de spéculation immobilière.
Aujourd’hui ce rapport a été réalisé. Un débat va être organisé au sein du Conseil Municipal, comme la loi le prévoit, car seul le Conseil Municipal est souverain.
En plus de cela, le Maire a demandé, il y a plus de deux mois, au Bureau d’Etudes en charge de ce dossier, mais également de nos juristes de Mairie Conseil de trouver un moyen d’être plus prêt des objectifs voulus par le Conseil Municipal, sans interférer avec le droit de propriété, car c’est là que se situe toute la problématique.
La possibilité d’éviter ce risque, de manière définitive, a été trouvée dans le cadre de la réforme du Droit de l’Urbanisme, entrée en vigueur le 1er octobre 2007, qui a introduit deux nouveaux articles qui ont un impact direct sur ces questions : Articles L 442-1 et R 123-10-1.
Le Maire proposera au Conseil Municipal d’introduire, par simple modification du règlement, une mention précisant que la règle de superficie minimale s’applique aux terrains existants, ainsi qu’aux terrains issus de divisions constitutives de lotissements et de terrains issus de divisions effectuées conformément à un permis de construire (Article 431-24).
Par ailleurs, puisque ce débat est ouvert, il nous semble tout à fait possible d’élargir et même d’envisager des superficies minimales différentes selon qu’ils s’agissent d’un terrain existant ou d’un terrain issu d’une division.
Ce qui pourrait être illégal, car contraire au droit de propriété, ce serait d’interdire les divisions.
Cette disposition nous permettra, si nous le souhaitons, de ne pas intervenir sur le COS, car une réduction de celui-ci risquerait d’entraîner une paupérisation de notre village, car on voit bien aujourd’hui que le rétablissement du COS (0,10) qui existait préalablement en zone UC (lotissement du Plan de la Sainte Baume) a permis la réalisation de belles villas de grande qualité.
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par Yves STEFANI Gestionnaire du blog
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J’ai 41 ans, je suis mariée et maman d’une petite fille
de 3 ans ½.
Nous venions souvent nous promener à PLAN D’AUPS, le dimanche, comme beaucoup de citadins, attirés par le magnifique massif. Il y a longtemps de cela.
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